Association pour la qualité de l'habitat des quartiers ouest de Cachan
Association pour la qualité de l'habitat des quartiers ouest de Cachan
12 septembre 2010
Le projet de PLU a pour principal objectif une densification considérable des constructions. Les moyens mis en oeuvre sont nombreux :
L'AQHQOC pense qu’avec l’application de ces nouvelles règles, la qualité de l'habitat de Cachan va changer profondément.
Vous trouverez ci-dessous une analyse du projet de PLU à partir d’exemples pris dans les quartiers Ouest.
Le long de la N20 (avenue Aristide Briand) qui est en zone UH, la hauteur maximum autorisée pour les immeubles de bureaux (UHa) passe de 24 m (équivalent à 9 étages d'habitation) à 37 m (14 étages d'habitation), voire un peu plus avec les terrasses techniques. Et la hauteur devra être d'au moins 23 mètres. De quoi mettre à l’ombre les constructions situées à l’arrière de la zone UH !
Cette hauteur maximale est excessive et ne se justifie pas en comparaison des règles d’urbanisme des communes voisines. En effet, le long de la N20, de Cachan à la Vache Noire, les immeubles de bureaux récents construits à l'alignement ont des hauteurs inférieures à 24 m. Les seuls immeubles plus hauts que 24 m ont été construits dans les années 60 et 70 et sont tous situés en net recul par rapport à l’alignement.
De plus, autoriser des constructions d’immeubles de bureaux de 37 m créerait un contraste violent avec la zone pavillonnaire située en arrière.
N'est ce pas assez haut ?
Il faut conserver une limite de 24 m, avec des constructions sans recul, à l’alignement, permettant ainsi un front relativement homogène le long de la N20.
Dans le projet de PLU, la profondeur de la bande en zone UH le long de la N20 et de l’avenue Carnot est très variable : de 25 m à 80 m suivant le découpage. Ainsi entre la rue Lavoisier et la rue Ampère, plusieurs parcelles sont incluses dans la zone UH , alors que plus au nord la zone n’inclut qu’une seule parcelle.
Ce zonage aurait pour conséquence de créer un bâti très hétérogène en arrière de la N20 du coté de l’habitat pavillonnaire avec la création possible de coins d’ombre.
actuellement 
avec le projet de PLU 
Il faut limiter la profondeur de la zone UH a 40 m, pour créer un front plus homogène à l'arrière de cette zone.
Le projet de PLU a supprimé toute référence au Coefficient d'Occupation des Sols et ce sont les règles de hauteur maximale et d'emprise au sol qui déterminent pour l’essentiel la surface habitable possible sur une parcelle.
Dans le quartier des Lumières, situé en zone UCd, le POS actuel fixe un COS maximal de 0.65. Ceci permet de construire 65 m2 habitables sur une parcelle de 100 m2. Avec le projet de PLU, sur la même parcelle de 100 m2, on pourrait construire 280 m2 (hauteur maximale 10m, emprise au sol 70%, 4 niveaux). Ceci correspond à un COS proche de 2 au lieu de 0,65 (en retirant la surface des terrasses, garages, etc.).
Le retour à un COS intermédiaire entre 0.65 et 2 en zones UCd et UD permettrait de conserver le caractère mixte des quartiers Ouest.
Le projet de PLU prévoit une dérogation de hauteur à 23 m pour des « équipements répondant aux besoins d’un service public ou d’organisme privé chargé de satisfaire un intérêt collectif »
Cela signifie que l'on pourrait autoriser des constructions dont la hauteur est plus que le double de ce qui est autorisé notamment dans les zones UCd et UD où le plafond est fixé à 10 m.
La liste des bâtiments couverts par cette dérogation est longue ; elle comprend des écoles et des collèges mais aussi des casernes, des cliniques privées, des chaufferies collectives.
La nécessité de telles constructions aussi hautes n'apparait pas clairement dans les quartiers Ouest.
Il faut que la dérogation de hauteur soit limitée à 15 mètres (RdC + 4 étages) et réservée uniquement aux établissements publics d’enseignement ou de soins.
Augmenter la densité des constructions passe nécessairement par un accroissement des surfaces bâties, ce qui se traduit dans le PLU par une augmentation du pourcentage des surfaces qui peut être occupé par les constructions.
Pour la zone UCd, alors que le POS en vigueur limite l’emprise au sol à 50%, ou 60% pour des activités économiques, le PLU autorise une emprise au sol de 70 %. Ce qui réduit considérablement la proportion d’espaces libres.
Plus important encore, le pourcentage de pleine terre, c’est-à-dire la partie du terrain qui permet vraiment des plantations passe d’un minimum de 30 % dans le POS actuel à 20 % dans le PLU.
Ceci impliquerait pour les quartiers Ouest moins de végétation, plus de surfaces construites et plus de ruissellement… ce qui n’est pas sans conséquences écologiques.
En zone UCd, une emprise au sol de 60% est un maximum avec un pourcentage de pleine terre de 30% minimum.
Les documents du PLU en ligne sur le site de la ville :
AQHQOC - 3 villa Peyrabout, 47 rue de la Gare, 94230 Cachan